שיפוצים בדירה על ידי המשכיר

האם המשכיר יכול לערוך שיפוצים שונים בדירת השוכר לקראת סוף הזמן הקצוב, בטענה שמיד לאחר סוף הזמן מעוניין למוכרה במיידית, ואינו רוצה להפסיד זמן וכסף?
תשובה:
בהלכה נידון ההבדל בין "קונה שדה לפירותיה" לבין שוכר כפי שנסביר להלן, ומתוך כך נסיק לענייננו:
כתב השולחן ערוך בהלכות מקח וממכר: " ומה הפרש יש בין הקונה שדה זו לפירותיה ובין השוכר שדה זו מחבירו? שהקונה שדה לפירותיה יש לו לנטעה או לזרעה כל זמן שירצה או להובירה; והשוכר אינו כן, כמו שיתבאר בסימן ש"כ".
וביאור נו"כ השולחן ערוך: "והשוכר אינו כן. פירוש, אם נהגו בעליה בקרקע זו להובירה, דהיינו לזרוע שנה ובשנה שאחריה אינן זורעין למען תת כחה יותר לשנה השלישית כשיזרענה, וכן עושין תמיד שנה זורעין ושנה מניחה כך בלי זריעה, אסור השוכר לשנות".
כלומר, אם האדם קונה שדה בהגבלה על מנת לאכול רק את "פירותיה" את הרווחים שיצאו ממנה, אזי מותר לו לשנות ולעשות בקרקע כפי רצונו. בשונה משוכר קרקע שאם נהגו הבעלים לזורעה בסדר מסויים של שנים (כלומר שבחלק מהשנים זורעים בה ובחלק לא) אזי השוכר אינו רשאי לשנות ולזורעה בסדר אחר מכך, מאחר ולמעשה קרקע זו אינה שלו אלא רק ניתן לו רשות להשתמש בה בהתאם לתשלום שמשלם לבעלי הקרקע.
מכך כתבו פוסקי זמנינו שאסור לשוכר לשנות מאומה בדירה, אלא אם כן מדובר בשינוי קטן כמו נעיצת מסמר בקיר, או כל פעולה קטנה אחרת שאומדים את דעת המשכיר שאינו מקפיד על כך (וזוהי הדרך המקובלת לנהוג בשכירות דירה) אזי מותר. אך כל דבר שינוי מעבר לזה אסור, מכיון ואין הדירה של השוכר אלא רק קיבל רשות להשתמש בה תמורת התשלום כנ"ל.
וכתב בספר "פתחי חושן": "ומה שנהוג בזמננו שהשוכר מכניס שיפוצים בבית המושכר, נראה שלכתחלה ודאי שהמשכיר יכול לעכב, ובסתמא אם השיפוצים אינם שנויים בגוף הדירה, כגון בגודל החדרים והחלונות ופתחים וכיוצא בזה, וגם אינו גורם שום צד נזק לדירה או לשכנים, מסתמא אין הבעלים מקפיד".
עוד דנים הפוסקים בהיבטים נוספים בשכירות, לדוגמה האם מותר לשוכר להשכיר את הדירה לאדם שלישי? האם יש הבדל בין שכירות קרקע לשכירות בית? ועוד.
עוד כתבו הפוסקים שבמקרה וגרם השוכר נזק לבית חייב לתקנו טרם שיסיים זמן שכירותו:
"והביא מ"ש הרמב"ם (מובא בשו"ע סימן שיב סעיף יז) גבי נפל הבית, לפיכך אם היה קטן לא יעשנו גדול וכו' ולא יפחות מן החלונות שהיו בו ולא יוסיף עליהם אלא מדעת שניהם, וכ"ש כשלא נפל שכל אחד יכול לעכב על השני שלא לשנות, וק"ו כשיש חשש נזק מהשנוי.
וכעין זה כתב בסימן רצב ודן שם בשוכר שהרס חלק מהכותל שחייב לשלם מה שהרס (עיין שם בחקירה הג' בענין חיוב תשלומים על כל הכותל שנגרם ע"י הריסת חלק, ועי' עוד בפת"ח [ח"ו] דיני נזיקין פרק ג סעיף יג), וחייב השוכר לפרוע דמי השכירות עד שיחזור ויבנה הכותל, ועוד שטוען המשכיר שאינו יכול להשכירו כשהמחיצה אינה קיימת".
כלומר, שמלבד חיוב השוכר לתקן נזקו חייב להמשיך ולשלם דמי השכירות עד שיתוקן הנזק היות והמשכיר טוען כנגדו שכל עוד והנזק קיים (ומדובר בנזק גדול כגון נפילת קיר וכדומה) אינו יכול להשכירו לאחרים.
אך מצד שני ישנו כלל שאין המשכיר ואין השוכר יכולים לשנות שלא מהסכמת שניהם ובלשון הפוסקים: "אין השוכר ולא המשכיר רשאים לשנות צורת הבית המושכר שלא מדעת שניהם".
כלומר, שאין המשכיר יכול לשנות בבית שינוי מהותי כגון גודל החדרים או צורת הקירות וכדומה.
העולה מכל הנ"ל שכל שינוי גדול בבית יש לעשותו אך ורק בתיאום וברצון השוכר והמשכיר, שרק באם חפצים בשינוי זה אז יעשו.
במקרים רבים מצוי אשר טוען המשכיר שיעשה את פעולות שיפוץ הדירה בשעות נוחות עבור השוכר וידאג לניקיון הדירה לאחריו וכו', יש לדעת שגם במקרה כזה אם נגרמת עוגמת נפש לשוכר רשאי לעכב ולמנוע מהמשכיר לעשות זאת כל עוד הוא שוכרה ממנו
לסיכום:
המשכיר אינו יכול להכריח את השוכרים לערוך שיפוצים בדירת השוכר כאשר מדובר בשינויים בגוף הדירה, ואפילו בשיפוצים שאינם משנים בגוף הדירה, כאשר בא מכך נזק עקיף או טורח ועגמת נפש לשוכרים, אף שטוען שיעשה זאת בשעות נוחות ואם ניקיון לאחר מכן, עד לסוף זמן ימי השכירות.